今年は不動産の譲渡のご相談やご依頼がとても多かったです。
「どこか不動産やさん知りませんか？」と言われると
私（というか父ですが）の相続物件も依頼した
某上場企業のブロック長（かなりえらーくならはりました）を
ご紹介させていただいています。
依頼されたお客さんが「ちゃんといい方に譲ることができてよかった」
と満足されるので とても信用しています。
やはり人柄ですよねぇ～
その会社を信用しているのではなく、その人を信用しています（笑）
さて、不動産を処分された際によく聞かれるのが
「買った金額より低くでしか売れなかったので税金かかりませんよね」
とか
「売っても 住宅ローンが残ったので税金かかりませんよね」という
質問。
どちらも税金かからないのでしょうか？
FrankWinkler / Pixabay
買った金額より低くでしか売れなかった
「３０００万で買ったマンションが １８００万でしか売れなかったので
赤字なんです。だから申告しなくていいですよね？」
ぱっと聞いたら「損しているじゃん、だから税金かからない」と
思いがちです。
ただ、本当に損しているのかどうかは別問題なのです。
税金は 「いくらのものをいくらで売ったか」
その差が＋であればそこに課税しましょうとなっています。
つまり
「売却した時のそのマンションの価値はいくらだったか」が
重要となります。
今、１５００万の価値しかないマンションを
１８００万で売れば、３００万の＋です。
譲渡所得が発生することになります。
（居住用不動産を売却して利益がでても税金がかからないという
特例があります）
売るときの価値はいくら？
では売るときの不動産の価値はいくらなのでしょうか？
不動産やさんが見積もる「だいたい相場はこれくらいです」
というのではないです。
ちゃんと計算方法が決められています。
建物というのは 年数がたつにつれて
価値がどんどん無くなっていきます。（減価償却といいます）
つまり もし 購入から２０年くらいたっているマンションであれば
当然 買った時の３０００万の価値はないですよね。
20年経過した減価償却を行い
例えば
今の建物の価値が１５００万、
マンションが建っている土地も下がっていて２００万だった場合
売却するマンションの価値は １７００万ということになります。
それが１８００万で売れれば１００万の＋ですよね。
減価償却して計算すると 利益がでているかもしれないのです。
特にマンションの場合は
購入価格のほとんどが建物部分ですので
一軒家と比較すると減価償却で価値が下がる割合が大きいです。
そのため
買った金額より低くでしか売れなかったのに
税金がかかるというケースがあるのです。
住宅ローンも残って キャッシュフローとしては赤字なんだが
３０００万で買ったマンションが １８００万で売れて
売った時のマンションの価値は１７００万だった。
住宅ローンはまだ２０００万残っていたので
売っても２００万は追金をしなければいけない・・・
という場合も
譲渡所得は発生します。
住宅ローンがいくら残ってようが
譲渡所得の計算には関係ないのです。
住宅は 今後の価値も含めてよくよく検討して
購入しなければいけません。
心配しないで、居住用不動産を売却した場合はほぼ税金かからない
ここまで読んで
「えっ！？そんな大変なことになることがあるの」と思われたかもしれません。
でもご安心ください。
自分の居住用の不動産（マイホーム）を売った場合は
利益がでていても 特例があって
その特例を受ければほとんどの場合
税金がかかりません。
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と
いいます。
これは マイホームを売って利益がでたとしても
その利益が３０００万以内であれば税金がかかりませんよ
というものです。
（ただし 確定申告することが特例を受ける要件ですので
ほっとかないようにしてください）
不動産の譲渡については改正もたびたびおこなわれ
また複雑な部分もあります。
必ず、専門家である税理士にお尋ねください。
FPや不動産業者さんが 誤った情報を与えて
えらいことになったという話もよく聞きますので・・・
※この記事は、投稿日現在の状況、法律等に基づいて書いていますことご了承ください。
